中图分类号：F275;F276.1

1 引言

我国供给侧改革的核心在于促进经济结构的调整、实现经济发展方式的转变。目前，我国房地产市场供需问题比较突出，需要通过供给侧改革来缓解供需矛盾，并进一步促进房地产市场的健康发展^[1]。党的二十大报告中提出，要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，政府开始将“去库存”作为房地产工作的主要经济目标，并推出了一系类的相关政策。一般而言，去库存涉及企业生产经营中的库存管理，包含三个环节：进库、保管和出库。从企业角度看，“房地产去库存”指房企通过减少投资生产、增加销售等方式降低存货水平的企业经营行为；从政府角度看，指各级政府通过财政、货币、行政等一揽子政策，促进新建商品房总体库存水平下降的政府调控行为。研究将从政府的角度出发，对“去库存”政策进行研究分析，讨论供给侧改革背景下“去库存”政策对房地产企业绩效的影响作用，并据此提出几点房地产企业战略管理创新建议^[2]。

2 房地产“去库存”的背景与典型特质

2.1 房地产“去库存”背景

随着国内外经济环境的不断变化，房地产行业作为国民经济中重要的组成部分，其发展趋势备受关注。从国家统计局最新发布的数据中显示，2024年1月-2024年5月，全国房地产的多项关键指标持续下滑，2024年1月到5月，全国房地产开发投资总额为40632亿元，同比下降10.1%，与去年同期相比，下降幅度进一步扩大，突出了房地产企业对市场前景谨慎的态度。

房地产业本身存在繁荣与萧条的周期波动，库存高企是房地产业萧条的表征之一。在供给侧改革的背景下，针对房地产企业的发展，政府出台“去库存”政策，目标是熨平行业周期波动，减轻房地产萧条效应的烈度，保增长和保民生。2007年-2024年房地产企业库存水平的变化见下图1：

图1 2007年-2024年房地产企业库存水平的变化

从图1的数据中可见，目前房地产业正处于经济学描述的萧条周期之中。在去库存政策出台之前，商品房的整体库存已经超过库存的高峰期，房地产业出现了诸多经营主体破产、清算、退市等典型的行业萧条现象，房地产产业形式不容乐观，房地产“去库存”任务依然艰巨^[2]。

当前，在供给侧改革的背景下，政府“去库存”的优惠政策为房地产企业的转型和升级带来了转机，但是在去库存的背景下，政府也要防止一些投机者趁去库存的机会推高放假，影响整体市场的发展。从供给侧改革视角来看，在改革政策还未开放之前，市场会通过刺激消费需求的方式来推进政策的实施，真正针对房地产供给端改革的措施很少，没有关注到房地产企业高库存的主要问题，缺乏对“供给端结构”的分析，导致房地产企业发展态势较差。以刺激需求来推进去库存政策的实施一方面房地产开发商的成本大，居民消费能力难以负担消费能力，导致房地产库存量持续增大，难以发挥成效。另一方面，房地产开发商配套设施不完善，难以满足居民消费需求，也会导致库存量持续增大，无法达到去库存的目的。因此，刺激消费对于房地产企业的发展而言是“治标不治本”，真正要调控房地产企业的发展，就要关注实施供给侧改革，在供给侧改革的背景下，创新房地产企业的战略管理，为房地产企业的持续发展提供保障。

2.2 “去库存”的典型特征

2024年4月，中央政局会议提出“去库存”政策，本轮政策设计有以下三个典型特征：覆盖范围广、调节力度大、创新举措多。

（1）覆盖范围广。

覆盖范围广主要体现在本次去库存新政的政策设计覆盖各能级城市，而过去的政策设计重点是面向三、四线城市。这主要是目前房地产库存的城市分布与上一轮相比存在显著差异，过去的库存主要在三、四线城市，而目前在一、二线城市也出现了库存高企、去化周期长等现象，因此，本次政策的覆盖面更广。

（2）调节力度大。

调节力度大集中体现在一些常规政策中的宽松力度更大。例如，在金融政策设计中，首付比例低于过去，商贷利率更低，公积金利率低于上一轮；在行政政策中，推行户籍制度改革，落户门槛也要显著低于过去。

（3）创新举措多。

创新举措多集中体现在除了常规已有的政策以外，出现了一些新的调控政策和工具，包括：发行超长期国债，设立保障性住房再贷款，地方国企收储、鼓励“以旧换新”，城中村改造等。最为典型的是围绕“优化增量住房”方面也出台了土地调控政策，即在土地供应端，要求各城市都要“以销定产”，这在过去的去库存中没有出现。可以说，本次房地产去库存新政中出现的“供需双调”是区别于过去最为明显的特征之一。

3 “去库存”政策对房地产企业绩效的影响实证

3.1 模型设定

在实证研究中，可以将供给侧改革“去库存”看做一项“准自然实验”。研究将通过构建双重差分析模型，探究“去库存”政策对房地产企业绩效的影响。

双重差分析模型下，建立对照组与研究组，将“去库存”的房地产行业作为研究组，使用倾向匹配得分法进行1:2近邻匹配获取研究组和对照组样本，避免样本偏差问题的出现。研究基于2019年-2023年上市房地产公司数据，使用双重差分析法估计供给侧改革对房地产企业库存调整行为的影响，模型设定见下①式：

DStock_i，t=β₀+β₁DID_i，t+β₂Treat_i+β₃After_t+β₄Controls_i，t+℘_i+r_t+ℇ_i，t①

①式中，DStock表示房地产企业库存调整的过程，双重差分变量DID代表供给侧改革，Treat与After均表示为虚拟变量，Controls表示为控制变量，℘_i表示为个体效应，r_t表示为时间效应。

双重差分变量DID的系数为β₁这是在研究中需要关注的结果，衡量去库存政策对房地产企业库存调整行为的影响。

当β₁＜0的时候，表示去库存政策以后，房地产企业表现出了明显的去库存特征。接着就可以进一步考察去库存政策改革对房地产企业绩效的影响。

研究将双重差分模型设定见下②式：

DROE_i，t=β₀+β₁DID_i，t+β₂Treat_i+β₃After_t+β₄Controls_i，t+℘_i+r_t+ℇ_i，t②

在②式中，DROE表示为房地产企业的绩效变动率，双重差分变量DID代表去库存政策改革，Treat与After依然表示为虚拟变量，Controls表示为影响房地产企业绩效的其他变量。另外，在②式中，还注重了个体效应和时间效应的影响，β₁作为双重差分变量的系数，可以代表去库存对房地产企业绩效的影响，当β₁＞0的时候，可以说明在去库存政策的影响下，提升了房地产企业的绩效。

3.2 变量定义

结合以上模型设计，将变量定义总结如下表1：

表1 模型变量定义总结表

3.3 样本选择与数据来源

选取上市房地产企业公司2019-2023年的数据作为初始样本（数据来源：wind数据库）。根据数据处理办法，得到研究组与对照组样本共330家企业，其中，研究组企业100家，对照组企业230家。

3.4实证结果分析

经过以上模型处理，结果发现，研究组企业库存均值为12.736，对照组企业库存均值为10.256。与对照组企业相比，研究组企业的库存调整度（Dstock）均值为负数，而对照组的为正数。这说明，在去库存的政策下，研究组企业与对照组企业的去库存行为差异较大。

结合数据分析的结果，可得到以下结论：

（1）自实施“去库存”政策以来，我国房地产企业整体上展现出了显著的库存下降趋势。这一趋势不仅符合政策制定的初衷，也有效地缓解了房地产市场长期存在的库存积压问题，基本实现了去库存政策所设定的目标。这一成果不仅有利于房地产市场的健康发展，也为相关企业和消费者带来了实实在在的利益。

（2）“去库存”政策对房地产企业绩效的提升确实起到了一定的促进作用。通过减少库存积压，企业能够释放更多的流动资金，优化资源配置，从而提升运营效率和市场竞争力。同时，库存的减少也有助于降低企业的运营成本和市场风险，为企业的长期发展奠定更为坚实的基础。然而，我们也应认识到，去库存并非一蹴而就的过程，它需要企业在政策引导和市场机制的共同作用下，持续调整和优化自身的经营策略和管理模式。

4 供给侧改革视域下国有房地产企业战略管理创新建议

4.1 个性发展，转变经营角色

在国有房地产企业中，建设国有性房地产企业，为居民提供高质量服务是供给端改革的要求。国有房地产企业应当认清经济形势，个性发展，定位好自身的角色，转变从“开发——销售”的传统模式，实现“经营——服务”的创新发展。具体而言，在供给侧的改革中，国有房地产企业应当加大对居民的需求研究，开发能够满足于居民需求的房地产项目，比如如集购物、办公、居住、娱乐等功能于一体的“城市综合体”，提供尊享生活体验的“高端物业项目”，以及注重居住品质与便捷性的“精装房”等。这些项目不仅要在设计上体现人性化与智能化，更要在建造过程中严格把控质量关，确保产品的高品质与安全性。国有房地产企业还应以服务商的姿态，深度介入商品房供给结构的优化工作。通过完善小区配套设施，如建设绿色生态园林、引入智能安防系统、增设儿童游乐区及老年活动中心等，提升居住环境的舒适度与便利性。此外，企业还应积极探索社区服务项目，如提供家政服务、健康管理、教育咨询等增值服务，构建全方位、多层次的社区服务体系，满足居民日益增长的美好生活需要。

4.2 共赢合作，建设金融平台

房地产的开发和营销都需要占用大量的资金，资金的使用成本的降低会给房地产企业提供更大的盈利空间，特别是在买方市场中，高库存意味着无法通过快速销售来回款，资金周转压力加大。房地产企业要实现快速转型，就必须要拥有长期的低成本资金。可以以合作共赢的理念，对接资本市场，打造房地产金融平台。通过多方资源的集中，打造形成一个高效、透明的资金与项目对接机制，充分利用现代金融科技区块链、大数据、人工智能手段，提升风险管理能力，优化信贷审批流程，降低融资成本，提高资金使用效率。金融平台还可以设计多元化的金融产品和服务，例如房地产信托基金（REITs）、房地产抵押贷款证券化（MBS）、房地产股权众筹，以满足不同投资者的风险偏好和收益需求。打造房地产金融平台不仅可以满足房地产企业的直接融资需求，还可以变相让购房者和投资人充分利用居民的闲散资金提供更有吸引力的产品，打造新型供需产品，实现多方共赢。

4.3 网络联动，构建网管营销

互联网视域下，信息技术改变了人们的生活方式，也给企业的经营管理带来了新的基于，因此，在供给侧结构性改革的背景下，房地产企业可以联动网络，转变的房地产经营理念，构建网络管理营销方式。在网络管理营销中，房地产企业可以获取更前沿的信息资源，让供给端产品更好的与需求端的客户匹配，促进房地产企业的良好发展。

例如，借助互联网，打造房产电商，实现制造业向服务业的转型。在互联网视域下，可以利用互联网平台，将各地区的房地产以及配套设施、价格情况，公开透明标示出来，购买者可以根据自身的情况，来选择合适的产品，进而为房地产企业带来新的盈利增长点。在互联网平台上，房地产企业还可以实现公租房、廉租房、长租房、短租房的相关信息匹配，更好的促进供需发展，实现资源的优化合理配置。

4.4 多元布局，完善公共服务

在供给侧结构性改革的背景下，房地产企业要注重提高商品房的质量，满足供给需求，而要提高商品房的供给质量，就要进行多元化的布局，进一步完善公共服务设施。房地产企业可以积极投身于老旧小区的改扩建项目中，通过引入现代化设计理念与绿色建材，改善居民的居住条件，焕发老旧社区的新活力。同时，企业还应关注环保项目的建设，比如绿色建筑、生态社区的开发，不仅提升项目的环境友好性，也引导社会形成绿色消费观念。为了构建更加宜居的社区环境，房地产企业需进一步整合房地产项目周边的交通、医疗、教育等公共资源。通过优化交通网络，缩短居民出行时间；引入优质医疗资源，提供便捷的医疗服务；合作建立高质量的教育机构，解决家长对孩子教育的后顾之忧。这些措施能够显著提升项目的吸引力，增强居民的生活满意度。在土地资源利用方面，房地产企业应积极探索空置房和郊区用地的综合利用模式。通过政策引导和市场机制，将符合条件的空置房转化为租赁住房、创意空间或公共服务设施，既盘活了闲置资产，又丰富了城市功能。同时，在郊区用地开发中，注重与自然环境和谐共生，打造集居住、休闲、旅游于一体的综合性社区，实现房地产企业的跨界发展。

4.5资源配置，深化供给改革

现阶段，经济下行压力加大，居民短期住房的问题已经基本解决，因此，应当从最大效率地实现资源要素的优化配置角度出发，以保障经济的稳健增长为目标，进一步深化房地产企业的供给侧结构性改革。这不仅仅是对房地产市场的一次调整，更是对整个经济体系的一次优化和升级。

比如，政府可以出台更加精准的去库存政策，鼓励房地产企业通过并购、重组等方式，优化资源配置，减少无效供给，提高市场效率。同时，加大对住房租赁市场的支持力度，推动“租购并举”的住房制度，以满足不同层次、不同需求居民的住房需求，进一步释放消费潜力，促进经济内循环。此外，房地产企业也应积极响应政策导向，加强自身改革，提升运营效率，推动产业升级。通过技术创新、产品创新和服务创新，打造更具竞争力的产品，满足市场的多元化需求。同时，加强与金融机构的合作，拓宽融资渠道，降低融资成本，提高资金利用效率，为企业的持续发展提供有力保障。

在深化供给改革的过程中，还需要注重政策的协同性和连续性，确保各项政策措施能够形成合力，共同推动房地产市场的健康发展。同时，加强对房地产市场的监管，防止市场出现过度波动和风险积累，为经济的稳健增长提供有力支撑。

5 总结

综上所述，房地产企业是我国基础经济企业，其发展对于我国社会基础经济而言有重要的作用价值，而房地产企业长期处在供需不平衡的环境下，影响企业的发展，供给侧结构性改革是房地产企业发展的机遇与挑战，房地产企业要加强对供给侧结构性改革的研究。供给侧结构性改革的核心在于降低制度性成本交易，优化市场要素资源配置，进一步推动企业产业结构的升级发展，扩大中高端供给，增强供给结构的适应性和灵活性。因此，房地产企业要进一步优化企业战略方向，推进供给侧结构性改革，持续优化企业的运营环境，切实有效的降低房地产企业的改革和运营成本，促进房地产企业的长效稳定发展。

参考文献

[1]李晓鹏.供给侧结构性改革背景下国有创新投资集团战略管理会计的创新思路——以A企业为例[J].当代会计, 2024(2):40-42.

[2]傅翔宇.供给侧改革背景下企业战略管理新思路与实施策略[J].财讯, 2022(31):13-16.

[3]严健隆,赵宇.房地产上市企业去库存,去杠杆,降成本与盈利能力——基于供给侧结构性改革视角[J].全国流通经济, 2023(17):185-188.DOI:10.3969/j.issn.1009-5292.2023.17.045.

[4]赵津.供给侧改革背景下房价变动对居民消费结构影响研究[J].中文科技期刊数据库(全文版)经济管理, 2023(2):4.

[5]王连军,张超林.去产能,产权异质性与公司现金持有——基于供给侧结构性改革的准自然实验[J].中国经济问题, 2022(6):132-148.

作者简介：盛琦（1998.08.21-），女，辽宁省辽阳市人，满族，大学本科，中国地质大学（武汉）珠宝学院宝石及材料工艺学，中国人民大学，研究方向为企业管理。